北京市朝阳区王四营乡柏阳景园C区
物业“跑路”，小区谁来管？（生活小区物业管理存在的问题·聚焦业主权益（中））
来信
今年6月1日，我所居住的北京市朝阳区王四营乡白鹿司5号院柏阳景园C区的物业跑了，小区里只贴了一张通知。
现在，小区垃圾成堆，臭味弥漫，蛆虫满地爬。小区没有保安，前几天已经出现了刑事案件，弄得人心惶惶。此外，诸如打扫卫生、管理化粪池等都是急需解决的生活问题。
物业为什么会跑呢？
小区物业“北京居住主题公园物业管理有限公司”是小区开发商柏基置业有限公司的下属公司，在管理小区的10年中，未依法进行规范管理，一直不择手段牟利。比如，收费帮助一些业主私搭乱建，出租物业场地给商贩，在小区内的公共区域招商卖货，在小区绿化带上盖起了店面……因为管理混乱，业主反映强烈，今年4月1日王四营街道办事处要求其整改。让人意想不到的是，物业以优惠条件骗取了一批业主的物业费后于6月1日突然消失了，然后就联系不上了。
因小区物业无人管理，小区目前面临的问题是：治安问题严重，监控摄像头全坏；绿地树木被毁；垃圾无人及时清理，臭气熏天；小区有7幢楼建成10年至今仍是临时用电，原因是物业管理不善导致一个配电箱损坏，物业不修，电力公司就不能改电。
此前，小区没有业主委员会，现在只能采取有限自救措施。此事经媒体几次曝光后，经反复协商，乡政府虽答应请人清运垃圾，但垃圾却两三天清运一次，到写信时已有一个星期都没人来清运。
目前，有几位热心业主牵头和乡政府联络，乡政府答应配合流程成立业主委员会，我们正在准备相关材料，但这是一个长期的过程。过渡期间，小区管理不能处于真空状态，垃圾需要清理，卫生需要有人打扫，要有保安巡逻，这是最基本的。还有一些其它问题，如化粪池眼看就要满了、电梯需要年检，等等。我们希望地方政府部门在过渡期间能履行管理职能，以满足大家基本的生活需求。
调查
收到李先生的来信后，6月27日，笔者来到北京市朝阳区王四营乡柏阳景园C区进行实地调查。
“自从物业走后，小区无人打理，荒废许多。”在李先生的陪同下，笔者踩着泥地上的砖头进入小区。首先映入眼帘的是一片废弃的池塘。池中水早已被放空，池底长满杂草。“刚住进来的时候，这池里的水可清了，还养了两只鹅。后来物业公司不怎么管，水池又堵了，不能流动，就荒废了。”李先生说，10年前，柏阳景区C区开发商柏基置业有限公司正是以拥有亭台水榭、优美舒适的居住环境为卖点招揽楼房买主的。许多人正是看中了这一点才选择了在这里购房、居住，谁知入住不久小区环境就急剧恶化，许多业主都十分失望，觉得上当了。
在小区居民王女士的陪同下，笔者探查了整个小区的情况。在路上看到，小区里放置了许多新垃圾桶，“这些垃圾桶都是每栋楼的居民自己凑钱买的，原来的已经破得不能用。”王女士指了指远处正在清理垃圾的工作人员与垃圾车说道：“物业走了之后，没人清垃圾。后来经过和王四营地区办事处协调，终于派人来了，但也是时来时不来。”王女士说，端午节前后就有一段时间没人来清扫垃圾，打电话过去问得到的答案却是“车坏了”。笔者发现虽然有工作人员正在清扫垃圾，但路上随处可见绿头苍蝇，有些地方气味也十分刺鼻难闻。
在与业主的交谈中，笔者了解到，小区原来的物业公司“北京居住主题公园物业管理有限公司”是小区开发商柏基置业有限公司下属公司，在管理小区的10年中，并没有很好地履行作为物业公司的职责。今年4月1日，地区办事处下达整改通知，谁知道物业公司偷偷“撂挑子”跑了。
来到原来的物业办公室，笔者看到办公室大门紧锁。“6月1日那天我们来办公室找物业，结果发现门锁了，人也不见了，门上就贴着两张通知。”小区业主韩女士说，一张是地区办事处下达的整改通知，另一张是物业公司停止服务的通知。整改通知要求物业在治安、环境、卫生、违建、服务管理与维修等五方面加强管理，并提出：如果不能立即拿出彻底解决问题的方案，建议该物业公司退出物业管理，由白鹿社区居委会代为管理。物业通知则说：“北京居住主题公园物业管理有限公司从2015年5月31日起退出对白鹿司5号院小区的物业管理，停止对业主服务”。但此前，对于办事处下达的整改通知业主们毫不知晓，更想不到物业会突然跑了。随后，韩女士让笔者看了北京电视台《北京新闻》栏目6月13日播出的节目视频。视频显示，该物业公司法人代表已经失踪，公司也于5月底解散。
据韩女士介绍，在物业公司逃之夭夭、撒手不管之后，业主们迅速行动起来，积极开展“自救”行动。业主开会推选出代表来与开发商及办事处协商共同解决物业真空期存在的一系列问题。“我们目前最迫切的需求就是成立业主委员会，但是之前却遇到了许多困难。”韩女士说。
其实，早在物业公司消失之前，小区业主们就一直想要着手成立业主委员会，只是当时王四营乡政府与开发商以柏阳景园无居委会、旁边的海棠公社还未完全投入使用为由推脱。韩女士说，当时成立业主委员会的想法并没有得到地区办事处的太多支持，我们自身也没有充分捍卫自身权利。这次物业公司“跑路”事件激发了业主们自救的勇气和决心。通过查阅相关法律，业主们根据《业主大会和业主委员会指导规则》第七条规定“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会”，与相关部门争辩，这才获得办事处的支持。
目前，业委会正在地区办事处的指导下紧锣密鼓地筹备着。韩女士希望在政府部门和开发商的支持配合下，能够早日成立业主委员会，并解决目前小区存在的种种问题，早日还小区居民一个干净宜居的环境。
（李 柏）
《 人民日报 》（ 2015年07月14日 20 版）
