“划拨土地”改变使用主体或者使用用途,前提是必须补缴土地出让金,并取得政府的同意。这是一个常识问题。否则,国土部门是不会给买卖双方办理过户登记的。

　　但就是这样一个常识问题,实践中在一些地方却能出现例外:不缴一分钱土地出让金,就能拿到一块划拨用地。什么途径可以做到?答案是:参加法院执行环节的房产拍卖!

　　这一做法遭到了法学专家的质疑。专家认为,开了这个口子,容易诱发腐败,导致国有资产流失。

　　划拨用地转让必须缴纳出让金

　　7月11日,本报以《国有划拨土地何以落入私企名下》报道了这样一个案例。被执行人是民营教育机构——北京科技经营管理学院,因为欠债,被北京一中院查封房产并委托拍卖。被查封的房产位于海淀区三义庙2号院,该房产附属土地性质为“划拨”。买受人为北京三浦投资管理有限公司(简称三浦公司)。后者凭法院的协助执行通知,顺利地在海淀区国土部门办下了划拨土地使用权证。

　　而按照评估公司给法院的提示,这块土地的出让金估计在3000万元以上。这会不会造成国有资产的流失?对此,有关各方给出了不同的解释。

　　三浦公司有关负责人到本报编辑部解释,不会造成土地出让金流失。原因是,转让到自己名下的土地为“原状转移”,性质仍为“划拨”,不可以出让。待到三浦公司出让时再补缴土地出让金也不迟。

　　对此,北京大学以及中国政法大学的多位著名法学专家近日在接受《法制日报》记者采访时明确表示,法律上没有划拨土地“原状转移”这一概念。

　　2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条明确规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

　　此外,国土资源部出台的《划拨用地目录》,对哪些单位可以取得划拨用地作出了明确规定。

　　国土部门应向法院发出审查建议

　　回放三浦公司拿到国有划拨用地的全过程,看不到哪一个部门要求三浦公司依法报批并应缴纳该缴纳的土地出让金。

　　对此,有关部门给出的解释是:“国土资源主管部门根据法院的判决和裁定办理变更登记手续符合法律规定。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发【2004】5号)等规定,国土资源主管部门根据法院协助执行通知书办理变更登记,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。因此,为当事人颁发划拨性质的土地使用权证,符合法律规定。”

　　“不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查”,是否意味着城市房地产管理法等要求的“划拨土地转让审查”以及“补缴土地出让金”的规定,也可以不予执行?

　　专家认为不可以。中国政法大学教授张树义告诉《法制日报》记者,依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定,“国土资源、房地产管理部门认为法院查封或者预查封的土地、房产权属错误的,可以向人民法院发出审查建议”。

　　“作为土地主管的专业部门,是否发现了法院的裁定存在错误?如果发现了确实存在错误,是不是该向法院发出审查建议?”中国政法大学教授卞修全表示,国土部门在有关规定已经很明确的情况下,就应该依法依规审查。“对于法院的协助执行裁定,国土部门应当执行,但关键问题是在执行过程中不能违反法律、法规规定的既有程序与条件。”卞修全说。

　　专家介绍,1997年8月,原国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经(1997)18号函的复函中明确表示,国有划拨土地使用权不属于当事人的自有财产,不能作为当事人的财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时,在与当地有关部门取得一致意见后,可裁定土地可以随地上附着物同时转移。凡涉及改变土地用途的,需征得土地管理部门同意,补缴出让金,且应该在法院的裁定中载明。

　　据此,法院处置划拨土地的程序包括:一、与当地有关部门取得一致意见；二、征得土地管理部门同意；三、补缴出让金,且应该在法院的裁定中写明。
   受让人土地使用证应予撤销

　　张树义告诉《法制日报》记者,法律规定了划拨土地的转让程序,要经过有批准权的政府批准并缴纳土地出让金。“划拨土地属于特定的物品,将其变更为商品的过程中,必须要经过特定的手续。”张树义说,这些程序规定就是为了防止国有资产流失,避免划拨土地被无偿转让给不符合条件的公司。

　　北京律师陈旭则表示,取得国有划拨土地使用权的主体,还必须符合划拨用地目录的要求,“不是谁想要就能要的。国家对划拨用地的主体资格有明确的限制。”陈旭说,因为国有土地稀缺,必须要保证公共事业的用地,避免无序炒地。

　　三义庙2号土地的转让没有经过政府部门批准,没有缴纳土地出让金,而是通过司法协执程序直接划转。这在中国行政法学会会长、中国政法大学副校长马怀德教授看来确实不可思议。他说,据他了解,一所国家重点大学,折腾8年也未能将学校的一块划拨用地转化为工业用地,因为这种转换审批是很严格的。

　　北京大学教授姜明安说,如果国有划拨土地可以以法院裁判的方式转让,一定会引发国有资产流失以及腐败问题的大量滋生。“因此,制度设计上就不会允许开这个口子。”

　　“三浦公司作为一家投资管理公司,其在本案执行过程中通过收购的债权换取海淀区三义庙2号院,这实际上是一种划拨土地的买卖合同行为,因未经有批准权的人民政府批准,未缴纳土地使用权出让金,应当认定该买卖合同无效,其已获得的土地使用证应予撤销。同时,海淀国土分局为其核发新的土地使用证的行为属于明显违法的具体行政行为,也应予撤销。”姜明安、马怀德、张树义以及卞修全说,北京市一中院的执行裁定同样应依法撤销。

　　记者了解,为了堵住这个口子,一些地方法院和国土部门达成了一致意见。比如《云南省高级人民法院、云南省国土资源厅关于人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见的通知》明确规定:“人民法院在执行中涉及转移以划拨方式取得的土地使用权时,应与土地行政主管部门取得一致意见后,再行裁定转移；......对不再属于划拨供地范围的,应告知补办国有土地使用权出让手续,补交土地使用权出让金。”

(来源:法制日报)