邹麟 摄

图1：2013年中部六省省会城市新房价格累计涨幅对比

图2：2007年至今长沙商品住宅销供比

图3：2007年至今长沙商品住宅二手房与新房成交量比值

图4：2007年至今长沙住宅类成交地块规划建筑面积及平均溢价率

图5：2009年至今长沙上下半年商品住宅供需情况（单位：万平方米）

图6：2010年至今长沙各区域住宅用地累计成交量（按规划建筑面积计算）

　　2013 年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。去年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。去年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

　　2013年的长沙楼市并不平静，在限购、限贷、增加供应等方面加强市场调节的大背景下，地方政府出台了一系列的相应调控政策，不断完善购房机制。

　　总结篇

　　长沙累计涨幅中部省会最低

　　长沙新建住宅样本均价连续5个月环比上涨，同比涨幅在6.8%-9.5%之间，12月样本平均价每平方米近7千元，达到近年来最高水平。从中部六省省会来看，长沙去年累计涨幅2.0%，为最低水平。从成交均价来看，受改善性需求渐趋释放影响，中高端项目持续热销带动全市成交均价上涨。

　　住宅篇

　　1.供大于求现象有所缓解

　　由于成交量增幅大于供应量增幅，2013年销供比提升至0.91，市场整体仍供大于求。2013年，长沙商品住宅新批上市面积大幅增加，全年达到1316万平方米，同比增长17%；而成交面积高达1272万平方米，同比增长43%；由于成交量增幅大于供应量增幅，导致销供比从2012年的0.79攀升至0.91，为2007年以来较低水平，市场整体供大于求情况有所缓解。

　　2.二手房市场成交活跃

　　新房总体供应充足，二手房市场成交活跃。近几年长沙房地产市场始终保持着新房为主，二手房为补充的市场格局，二手房与新房的成交量比值处在0.2-0.3之间的水平。2009年和2013年受楼市调控影响，投资性客户急于出手导致二手房交易活跃，但受制于新房成交体量较大，二手房与新房的成交量比值仅略微高于往年水平。去年以来新房整体保持供应充足，与此同时二手房市场成交活跃，市场呈现供需两旺的良好态势。

　　土地篇

　　1.土地成交量为近7年最多

　　土地成交量为近7年最多，溢价率较2012年大幅反弹。住宅用地成交面积在2010年之前一直保持着逐年下滑的趋势，并在2009年达到844万平方米的低点，但是2010年迅速回升至1773万平方米，在经历了2011年的再次下滑后开始不断回升。去年共有2477万平方米成交，达到近7年的历史最高水平，未来商品住宅将供应充足。2013年土地成交溢价率出现反弹，但受制于政府政策约束因此幅度不大，仅为23%。

　　2.二季度现多宗地块为房企联合拿地

　　二季度以来溢价成交地块增多，且多宗为房企联合拿地。去年长沙土地市场从二季度以来出现了多块高溢价的地块，热点区域如岳麓区的洋湖垸片区、梅溪湖片区等，成交住宅用地溢价率在50%以上的频出。对于热点区域地块的争夺，各大房企更是不遗余力，去年多宗地块被多家房企联合竞得。

　　展望篇

　　1.今年房价整体涨幅或在5%以内，增幅小于去年

　　根据“中国房地产中长期发展动态模型”预测，2014年长沙房地产市场将呈现“量价齐升，投资开工增速回升”的特点。

　　成交方面，预计2014年长沙商品住宅的需求将继续回升，但受制于基数较高，同比增幅将小于去年，最大增幅或将接近25%。新增供应方面，由于去年长沙新批上市面积处于近年来高位，同时前两年大量新开工的项目尚未完全推向市场，预计今年新批上市面积受基数影响同比继续增长。价格方面，长沙去年成交面积略微低于同期新批上市面积，实际土地供应增加，供大于求态势加剧。预计2014年，面对人口基数庞大、居民购买能力高且城市轨道交通的进一步完善，长沙城市发展潜力巨大拉动整体房价继续上行，预计整体涨幅在5%以内。

　　2.市区内供不应求加剧

　　轨道交通规划及持续建设为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑，近年来岳麓、雨花等远郊区域的热点新兴片区凭借便捷的交通、较低的价格和不断完善的配套持续升温。但值得注意的是，2010年至今岳麓、望城的土地成交量远高于其他区域，两个区域累计成交3866万平方米，占长沙市总成交量的50%以上，供应量过大，竞争十分激烈，另外星沙地区竞争也空前加大，预计2014年这些区域将继续成为长沙的热点区域，轨道交通的利好因素使得价格上涨空间巨大。而市区内由于土地资源稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格上涨压力同样巨大。

　　3.改善性需求继续成为市场有力支持

　　限购政策严格执行下，长沙市场仍以刚需为主流，但改善性需求将是市场最大亮点。预计明年在房地产调控不放松，继续抑制投资投机性需求的背景下，刚需将继续成为市场主力。但值得注意的是，长沙今年120-144平方米中大户型和7000元/平方米以上中高价位的改善性需求产品占比明显提高，改善性需求渐趋释放。预计2014年，改善性需求将继续释放，与刚需共促长沙市场继续回升。

　　（感谢中国指数研究院长沙分院的独家数据提供）

(来源:长沙晚报)