11月初，北京建委停批单价四万元以上项目的“限高令”之说甚嚣尘上，北京高端住宅市场也因此进入市场静默期。根据亚豪机构统计数据显示，11月4日至11月10日北京商品住宅市场仅有1个项目入市。而截止11月10日，11月上旬仅有5个项目入市销售，且取得预售许可证的项目均为单价四万元以下的普宅项目。

　　不过，看似沉静的表象之下，被遏制的高端改善型需求“堰塞湖”已悄然悬起。

　　记者近日关注到，曾经的万柳地王——中赫万柳书院项目被曝在近两个月内低调蓄客1500组，供需比达到1:5。而今年7月，业内就有消息称，蓟门桥地王保利海德公园项目蓄客超过预期。

　　单套总价动辄数千万元的豪宅缘何依然一房难求？伟业顾问集团副总经理赵铁路分析认为，虽然暂停高价房发证的短期行政调控手段，直接减少该价位以上住房的市场供应，导致高端项目无法网签，起到“美化”本年度商品房成交均价的效果。但这种“唯数据论”的短效手段却不能根本解决豪宅市场的供需矛盾。实际上，豪宅市场今年以来一直处于供不应求的情况，“限高令”更是进一步加剧了的高端住宅的供需矛盾。在预售被限的市场“静默期”，豪宅市场的营销蓄客却依然暗潮汹涌，多个项目均是一房难求。

　　高端盘走出独立行情豪宅高蓄客蔚然成风

　　“限高令”的消息被业界证实后，不少高端楼盘的市场走向更受关注。

　　近日，有媒体报道万柳书院在未做任何宣传的前提下蓄客2个月，蓄客量超过1500组，而万柳书院项目房源共约300套。1:5的供需比在豪宅销售领域堪称“反常规”，蓄客比例堪比刚需盘项目。

　　记者就此向中赫置地新闻发言人朱敏求证，其承认了这一数据是真实的，但万柳书院项目尚未获取预售证，关于价格和入市时间目前还未有过多信息可以透露。

　　豪宅蓄客反常规并非个案。除万柳书院外，曾经引发舆论关注的蓟门桥地块，尚未入市的保利海德公园项目在今年夏天就被曝出蓄客量极为乐观，北京保利地产副总经理王英男也向记者证实，虽然今年年内不会新推房源，但此前的营销蓄客确实比较顺利。而曾经的孙河地王，如今的泰禾北京院子也同样。泰禾集团品牌总监沈力男透露，北京院子蓄客量目前也较为可观，平均每套房源也有4、5组客人在等待预售开闸。

　　今年7月取得首批房源预售的别墅项目鸿坤。林语墅，就曾经上演过开盘即售罄的戏码。据林语墅项目总经理侯守超透露，首批30余套千万级别墅的蓄客比可以达到1:3,最终签约的客户都是通过摇号才得以购买的。

　　伟业顾问集团副总经理赵铁路表示，尽管今年以来高价盘遭遇种种预售管制，但2013年由伟业代理销售的高端项目均有不错的销售情况，以伟业代理的两高端项目为例，朝阳东四环每平方米4万以上的某项目曾经在今年9月单月销售近50套，CBD区域一每平方米均价6-8万的项目在8月份也可以达到单月销售10套左右。

　　今年的豪宅销售除了蓄客情况堪比刚需项目外，成交均价也继续攀高。

　　据亚豪机构数据统计，2013年10月北京公寓豪宅成交均价最高突破10万/平米，最高成交金额突破5500万。而根据记者了解到，该数据统计的成交均价多为老项目后期，随着近两年拿地的纯新项目逐步进入供应周期，较高的土地成本和更高的产品品质都将支撑更高的产品价格。

　　目前，15万元已经成为北京高端楼盘新的价格标签，在售的老项目后期产品如禧瑞都。天禧、天安国汇等都给出了这一档的报价，在未来的新项目中，如主张“高周转高利润”的融创中国，以约7.3万/平米拿下农展馆地块，孙宏斌一度喊出楼王卖到30万/平米的口号，而业内预计其产品均价也要达到15万/平方米。目前被爆出蓄客量超1500组，房源供需比达到1:5的万柳书院项目，其周边的二手房已经达到11万元/平方米，业内估算其未来入市均价可达12-15万/平米。

　　“在北京，现在两千多万一套的房子已经不敢称是顶级豪宅了，实际上这部分豪宅产品的购买群体非常稳定。”泰禾集团品牌总监沈力男对此表示。

　　海淀等核心城区豪宅存在结构性稀缺

　　实际上，自调控以后，高端市场的“紧箍咒”常念不断，但只堵不疏的调控政策并未取得长效。多位市场内人士均表示，长期化的调控导致高端住宅的供应存在缺口，但也是结构性的，其中矛盾最为突出的是多年以来土地供应较少的海淀、西城等地区。

　　未来重点城区住宅高端化的趋势将越发明显，北京海淀等核心城区存在豪宅结构性稀缺，也是导致万柳书院出现高蓄客的重要原因。

　　“万柳书院所在的地区属于海淀核心学区，且在2004年以后就没有新盘入市。”亚豪机构市场总监郭毅认为，该项目所属的万柳区域，成熟的高档社区集中区域，已经多年新增住宅供应匮乏，近年来区域内基本已经无期房住宅供应。

　　实际上，包括万柳区域在内，作为北京市核心老城区的海淀，土地供应稀缺的状况已经持续数年，根据北京市土地整理储备中心数据显示，2011年-2013年上半年，海淀区域共计4块居住用地成交，其中包括一块限价房用地，4个地块总计提供41.12万平方米的供应，其中还包括大量回购房、公租房等政策性住宅，能够面向市场的商品房面积不足25万平方米，而仅2012年的1-7月，海淀区商品住宅成交面积已达35.8万平方米，两年半的供应量不足消化半年，市场供应之短缺可见一斑。

　　关于高端市场的走向，许多市场内人士表示高端盘不怕高价，其征得的税费反哺于保障房是符合市场逻辑的。高端盘对于一线城市尤其是北京这样的国际化大都市应该开放限制走市场，这也与刚刚结束的“三中全会”强调加快完善现代市场体系的思路相符。

　　中原集团研究中心发布的报告《十八届三中全会房地产政策》显示，本届“三中全会”强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建设。限价限售作为为达到年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品房住宅尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。 (记者郑常泰)